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不動産共有の基本【持分放棄】と【贈与】の違いを解説

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/09/25

複数人で共有して不動産を持っていて、そのうちの一人が不動産の権利を引き渡す場合、「持分放棄」か「贈与」という方法がありますが、この2つの方法の違いは何なのか、また共有人にはどう割り振られていくのでしょうか。今回は「持分放棄」と「贈与」の違いについてお伝えしていきたいと思います。

持分放棄とは?

持分放棄とは一言でいえば、自分の持っている権利を無料で手放すことです。本来は不動産の一部の所有権利を持っているため、売買しようとすれば少額にはなってしまう可能性はありますが、対価を受け取ることは可能のため、持分放棄を利用する人はそんなに多くないのではないと考えられます。

この場合は、基本的に制限などは特になく、持分放棄をしたい人の意思でするものとなります。しかし不動産の場合には、持分を放棄することを登記しなくてはならないので、他の共有人に伝えるとともに登記の手続きが完全に終わるまでは固定資産税を払う必要があります。

また持分放棄が成立し、その権利を受け取ると贈与税が発生します。本来は相手から贈与、いわゆる与えたい相手に与えて、その人が受け取るという形での税とされていますが、持分放棄の場合でも贈与と同じように無料で財産を譲り受けるという形になるので、持分放棄により、不動産をもらった場合にも贈与税を支払う必要があります。

贈与とは?

贈与とは、この字の通り自分の財産をプレゼントすることです。多く利用される例としては遺産相続です。

遺産相続の贈与であっても生前贈与であっても、贈与を受けた人は不動産の名義を変更することが必要であり、それには贈与する側、受け取る側の両者の許可が必要です。その上で贈与契約書や移転登記申請を行います。

もちろん贈与税などの税金もかかるので専門家の方に依頼しながら進めていくと良いでしょう。

持分放棄と贈与の違いとは?

次に持分放棄と贈与を比較したとき、どのような違いがあるのかをお伝えしていきたいと思います。

■自分の持分を譲る相手の指定可否
持分放棄では、自分の不動産の持分を譲り渡す相手を指定できません。そのため他の共有人には、それぞれの持分割合ごとに引き渡されます

例えば4人で共有していた場合、各々が4分の1ずつの権利を有していて、そのうちの一人が権利を放棄したときは残りの3人で、その4分の1を分けることになります。しかし共有人の中にはこれ以上持分を増やしたくないと思う方もいるので、注意が必要でしょう。

贈与では、自分の不動産の持分を譲り渡す相手を指定することが出来ます。これはたとえ共有人ではなく、特定の第三者へも譲り渡すことが出来ます。

放棄する人が3人の中で誰か一人にプレゼントして、その人だけ合計4分の2の権利を得ること、もしくは共有人以外の他人へ4分1の権利をプレゼントすることも出来ます。そのため、贈与の方は譲り渡す相手を自由に振り分けることが出来るでしょう。

■不動産を売却するときの取得費が異なることによる譲渡所得の違い
持分放棄や贈与によって得た不動産を売ることにしたとき、売れればもちろん利益が得られます。その利益のことを「譲渡所得」と言います。

この譲渡所得には税金がかかるので、譲渡所得税と言うことがありますが、一般的には所得税、住民税と言われています。しかしこの譲渡所得は単純に不動産が売れた金額ではありません。

なぜならその不動産を得るときにかかったお金や売るときにかかるお金が存在するからです。そのようなかかった費用を、不動産を売る価格から差し引いたものが譲渡所得となります。

計算式で表すと「収入金額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」となります。譲渡費用とは不動産を売るときにかかる費用のことで、不動産会社に払う仲介手数料や収入印紙代、広告料などのことを指します。

取得費とは、一般的に不動産などを売ったときの購入代金や購入手数料、設備費やリフォーム費などのこと示します。しかし、持分放棄や贈与によって贈与税が発生した時点での時価も取得費と解釈されます。

持分放棄で不動産を得た場合と、贈与によって不動産を得た場合では、この取得費の内容が異なります。その違いを下記にまとめました。

・持分放棄で得た不動産売却の取得費は、贈与税が発生したときの時価
・贈与で得た不動産売却の取得費は、贈与税が発生したときの時価+不動産売却のときの時価

贈与による不動産の売却のときには、贈与した日と取得費が引き継がれることとなるので、取得税が二重にかかってしまうこととなります。そのため、譲渡所得は贈与による不動産売却の方が低くなり、税の負担が大きくなります。

まとめ

今回は不動産共有での「持分放棄」と「贈与」の違いについてお伝えしてきましたが、不動産などの財産を無料でもらうという点や贈与税のかかり方は同じでしたが、不動産の分け与え方やその得た不動産を売却するときには取得費の内容が異なってくることが、持分放棄と贈与での違いでした。

今後、遺産相続などで不動産を手放すことになったとき、渡す相手の将来のことも考えつつ持分放棄が良いのか、贈与が良いのかを決めていくと良いのかもしれません。

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