共有持分・共有名義の不動産(物件・土地)を売却したい・所持に悩みをお抱えの方必見!実績のあるおすすめの買取業者をご紹介します!

共有者が失踪・行方不明だと不動産は売却できない?

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/12/19


相続で不動産があった場合、その物件が共有名義になることもあります。そのような場合、不動産を売却したいとしても共有者全員の同意を得なければ手続きができません。しかし共有者の誰か一人でも失踪・行方不明となっていれば、連絡が取れないので同意を得ることは困難です。そういったときにどうしたら解決できるのかを探ってみましょう。

失踪・行方不明とはどんな状態なのか

東京の不動産が共有名義になっているけれども、共有者の一人が失踪・行方不明というのは厄介な事態です。しかし、ここで確認しておきたいのは、ただ仲が悪くて連絡を取っていないだけであれば、住所や電話番号は分かっていますから失踪・行方不明とはいいません。

所在が不明で、いまどこで何をしているのか分からないのであれば失踪・行方不明に分類されます。なお、この2つの違いは、本人の意志で行方が分からなくなっているときには失踪、災害や事件・事故に巻き込まれて行方が分からないときには行方不明と区別されます。

もし、どこにいるのか分からない状態になったとき、それを公に認めてもらいたいときには家庭裁判所に失踪宣告の申立てをします。通常は7年、震災や海難事故などによる場合はその出来事が起きてから1年以上、生死不明の状態が続けば受理されます。

失踪宣告が行われたら共有者は法的に亡くなったとみなされて、市町村の役所に届けることで戸籍の変更が行われます。申立てをしてから審理をして、結果が出るまでにはおよそ半年がかかります。

よく勘違いされますが、これは様々な手続きができるようにするための届け出であり、警察に捜索を依頼するものではありません。警察の力を借りて、共有者を探したいときには、警察署に捜索願(行方不明者届)を提出します。

捜索願は、家族や親族、後見人など限られた人しか出せません。相続で共有名義になれるということは、兄弟や親戚といった関係でしょうから、この点では問題ないです。ただ、捜索願で見つかれば同意を得られる可能性は出てきますが、見つからないときの対策も考えておく必要があります。

失踪宣告の申立てをすれば不動産の売却はできる

共有者の所在がつかめず生死不明の状態になってから7年、震災や事故・事件に巻き込まれたときにはその出来事が起きてから1年以上が経過すれば裁判所に失踪宣告の申立てができます。行方の分からない共有者が東京に住所あるいは居所地があったならば、東京を管轄する家庭裁判所に申立てを行い、それを受けて調査官の調査や審問による事実確認といった審理が行われます。

調べた結果として確かに共有者の行方が分からないと判明したら、法的に死亡したということが認められます。そうなると、不動産の権利は共有者の法定相続人に引き継がれます。ですから、その法定相続人に同意を得ることができれば、無事に売却できます。

法定相続人がいないときには、共有者の持ち分は他の共有者に帰属すると考えられます。そうなれば、他の共有者の同意で売却が可能になります。しかしながら、法定相続人がいなかったとしても、相続債権者や特別縁故者(内縁の妻など法的に相続権がない人)への清算を行い裁判所で所定の手続きを経なければいけないケースもあります。

過去の判例では、特別縁故者への清算のほうが、共有者への帰属よりも優先するということになっていますから、相続人がいないからといって必ずしも共有者のものになるとは限りません。もちろん、相続債権者や特別縁故者の手に共有分の権利が渡ったとしても、そこで売却の相談をすればいいだけです。少なくとも、行方がわからなくて同意が取れない状態よりも、状況は改善しています。

失踪宣告をせずに共有名義の不動産を売却できる方法

共有者が失踪・行方不明になってしまうと、売却をするために必要な同意を得られなくなります。裁判所に失踪宣告を申し立て、共有者の死亡を法的に認められたら売却できる可能性があります。

しかし、それができない状態で売却をしたいなら2つの方法があります。一つは、いなくなった共有者の代わりに不動産の管理をする不在者財産管理人を専任して売却する方法、そして自分が権利を持っている部分だけを売却する共有持分売却です。

不在者財産管理人は弁護士や親戚などが候補になれます。ただ、その権限は財産の管理と保存にあるので売却への同意は権限外の行為です。そこで裁判所に権限外の行為ができる許可をもらえば、共有者に代わって同意ができます。

共有持分売却は自分の持分だけ売る方法なので、共有者に同意をしてもらわなくても構いません。しかしながら、他に権利者がいる不動産を誰が買ってくれるのかという問題があります。家を更地にすることもできず、更に転売することも難しいとなれば普通なら買おうとは思いません。

ただ、一般の人ではなく共有持分を専門的に扱う買取業者がいますから、そこに話を持っていけば売却できる可能性があります。あと知っておくべきは、共有持分売却ができるとしても、条件が悪いので価格は通常の不動産よりもかなり安い金額になる場合が多いことです。それでも、何もできずに不動産の維持管理をしているだけよりも、共有持分売却で面倒な権利関係から解放され、なおかつお金が入ってくることにメリットを感じる人は少なくありません。

 

東京の不動産の売却をしたいけれども、共有者が所在不明で生死すら分からないとき、一定期間が経過すれば失踪宣告を裁判所に申し立てることで法的に亡くなったと認めてもらえます。そうすれば、同意無しでの売却が可能です。行方を突き止めて同意を得たいなら、警察に捜索願を出します。

不在者財産管理人を専任すれば、共有者に代わって同意を得ることができます。更に自分の持分だけならば、共有者の同意は必要ありません。

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