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共有持分の不動産登記書の正しい見方のポイントを解説!

公開日:2020/02/15  最終更新日:2020/02/20

東京は世界的にも有数の経済活動の中心地であるだけに、不動産の市場取引価格も高額です。相続などを契機に取得した共有持分も相応の価格を期待できます。

共有持分売却の際に必須になるのが、不動産登記書(不動産登記事項証明書)に記載されている情報を正しく読み解き現在の権利関係を誤りなく把握することです。

共有持分売却は単独で出来るのか

東京で共有持分売却する場面と言うのは、一般的には親御さんや兄弟などの不動産を相続したときか、夫婦名義で購入したものの離婚となって財産を処分するような状況が想定されます。東京は不動産の市場価格が高いので、共有持分売却するだけでも値段が付く可能性は十分あります。

しかしひとつの不動産を共有している場合に、自分の持分だけを勝手に処分できるのか、そもそも疑問を抱く時もあるでしょう。不動産全体の処分について共有者全員の意思が一致すれば問題なく、売買できます。しかし同意を得ることが出来ない状況で、どうしても共有持分だけ処分すると無関係の第三者が共有者の一人に加わることになります。

ところが法律的には共有持分のみを処分して、第三者に売買するのは問題がありません。共有とはたまたま複数人が、所有権を持ち合っているにすぎず、それぞれの持分にしたがって自己の所有物として使用することもできるということです。

つまり持分の多寡に関係なく、所有者として通常使用することが可能です。したがって理屈の上では、いきなり見ず知らずの他人が共有者になって持分に応じた使用を請求してくることはありえる話です。

しかし現実的には親族関係の有無にかかわらず、複数人が不動産を共有状態になるのは望ましい状況ではないので、法律上共有を解消するための手続きとして共有物分割請求や、持分放棄などの手続きが定められています。

共有持分売却のための不動産登記書の見方

東京で不動産の共有持分売却を行う場合、重要な手続きとして不動産登記書(不動産登記事項証明書)を法務局で取得して権利関係を確認する作業があります。法務局で所定の手数料を支払えば誰でも入手できますが、技術的に構成された文書なので見方を抑えておくことが重要です。

そこで不動産登記書(不動産登記事項証明書)の見方を確認しておきます。まず不動産登記書は上から表題部・甲区・乙区の三部分で構成されています。これは土地も建物でも変わりません。表題部には不動産の物理的現況が記載されており、土地の場合は所在・地目・地積などが記載されています。

建物の場合は所在の他、家屋番号・建物の構造・屋根の構造に階数、それぞれの階の床面積が記載されていますが、注意が必要なのは建築後リフォームしていると新築当時のデータのままになっている場合があることです。売買の際には現況にあわせる表示変更登記が必要になることがあります。

甲区には所有権登記名義人の、住所や名前のほか、いつ購入したのかの日付や受付番号などが表記されているはずです。売買の時には住所や氏名は印鑑証明書のデータと一致することが必須で、住所移転などをしているときは住所変更登記などが必須になります。

そして売買の時には権利証を用意することになりますが、いわゆる権利証番号が一致することが必要です。受付番号が権利証番号に一致するので、不動産登記書で確認します。

分筆して売却するという手段もある

不動産登記書の乙区には、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。もっとも乙区は記載自体が存在しない場合があります。乙区で記載されていることが多いのは抵当権などの担保権に関する事項です。典型的なのは銀行や住宅金融支援機構などの住宅ローンを利用した場合です。

売買の際に乙区に抵当権などの権利が残っていると、原則として売買の対象にはなりません。住宅ローンを完済している場合は抹消登記を済ませる必要があります。

ところで共有持分売却で処分しようとしても、なかなか買手が見つからない場合があります。例えば1/2の持分を所有している場合、不動産の半分の敷地に使用制限を受けるわけではありません。1/2の持分を所有する立場で全てを使用することができます。

しかし共有者が存在することで、事実上使用が制限される可能性はあります。特に夫婦や親族などの特別に親密な人間関係が存在しない場合、共有関係にあるのは円滑な不動産の利用が困難な場面も出てくるでしょう。

そこで土地の場合、分筆してしまって物理的に土地を分けてしまう方法があります。2人で共有しているなら、二つの土地に分筆してそれぞれの土地で持分放棄をすることで共有状態を解消し、それぞれ単独所有の土地にしてから第三者に売却するわけです。分筆のコストは必要になるものの単独所有の土地売買になるので、スムーズに進めることが叶います。

 

東京では共有持分売却する場合でも、相応の価格が付くことが期待出来ます。不動産を売買するときに重要なのは、不動産登記書で対象の確認と権利状態の確認をすることが必須です。

名義人の住所の変更の有無や、完済した住宅ローンの抵当権などが残っていないかを確認し、必要な手続きに備えるのがポイントといえます。

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