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わけあり不動産って何?共有持分もわけありに含まれるの?

公開日:2022/02/15  最終更新日:2022/03/01


わけあり不動産とは、何かしらの事情により、売却が難しい不動産のことをいいます。瑕疵物件とも呼ばれ、物理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・心理的瑕疵物件の4種類があります。今回は、瑕疵物件について詳しく解説するとともに、わけあり不動産になりがちな「共有持分」についてもお話ししていきたいと思います。

わけあり不動産の種類

ここでは、前述した物理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・心理的瑕疵物件について、1つずつ解説していきます。

■物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、以下のような理由により、物理的に問題のある不動産のことをいいます。

・建物の雨漏り
・シロアリ
・アスベスト
・床下浸水など

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、以下のような理由により、法律的な問題や弱点がある不動産のことをいいます。

・再建築不可
・接道義務違反
・用途地域の制限が大きい
・共有持分など

■環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、以下のような理由により、周辺環境に問題のある不動産のことをいいます。

・騒音
・日照
・振動
・悪臭など

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、以下のような理由により、心理的に問題がある不動産のことをいいます。いわゆる「事故物件」です。

・突然死/孤独死/自然死
・殺人事件
・自殺
・火災/放火

共有持分は売却しにくいのか

共有持分とは、1つの不動産の所有権を複数人で持っている状態のことをいいます。そのため、不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要で、通常の不動産より売却しにくいといえます。

ただし、共有持分のみであれば、他者の同意なく単独で売却することが可能です。たとえば、A氏とB氏、C氏の3人が、1/3ずつ共有していたとします。C氏が自分の共有持分をD氏に売却したいときは、A氏とB氏に同意を得る必要はありません。

実際には共有持分の売却は難しい

上記のように、共有持分のみを売却するのであれば、他の共有者から同意を得る必要がないため、簡単に売却できるように思われるかもしれません。しかしながら実際には、一般の第三者が買い取ってくれることは、ほぼありません。

不動産の売却や建て替え等で意見が食い違うなど、親族であっても揉めることの多い共有持分を第三者が購入するとは考えにくいでしょう。そういったことから、他者の同意なく売却できる共有部分であっても、買い手がほとんどいないため、実質的には売却は難しいといえます。

共有持分の買取業者もある

一般の第三者には、ほぼ売却できない共有持分ですが、実は共有持分を専門で買取してくれる業者も存在します。この買取業者は、買い取った共有持分を他の共有者に転売し、その転売益を得ることを目的としています。しかし、共有持分の転売は、売却対象が他の共有者のみなので、交渉に失敗する可能性もあり、買取業者にとってリスクの高いビジネスです。

そのため、実際の価値の50%ほどでしか買取してもらえないと考えておいた方がよいでしょう。また、勝手に買取業者に共有持分を売却することで、他の共有者との人間関係にヒビが入ってしまうこともあり得ます。そうならないためにも、共有持分の売却は慎重に考える必要がありそうです。

わけあり不動産の共有持分はどうなる?

共有持分のみでは売却が難しいため、共有者全員の同意を得て共有物全体を売却してしまうか、共有者の一人が他の共有持分を現金で買い取って単独所有にするというのが一般的です。しかし、売買なしに単独所有にしたいという場合は、遺産分割協議によって誰かの単独所有にするという手もあります。

ただし、遺産分割協議は、すべての相続人が同意する必要があるため注意が必要です。まずは、司法書士などの専門家に相談してみることをおすすめします。

得意な不動産業者に依頼しよう

わけあり不動産は、周辺相場の7割程度しか値が付かず、心理的瑕疵物件にいたっては、半値を下回ることも少なくありません。その上、取り扱いが難しく、売却が困難なため、わけあり不動産お断りの業者もあるほどです。しかしながら、その逆に瑕疵物件についての知識が豊富で、売却のノウハウがある不動産会社もあります。

もし、わけあり不動産を売却するのであれば、わけあり不動産の売却を得意としている不動産会社に依頼すると安心です。瑕疵物件特有の問題や悩みにも対応してくれますので、1度相談してみるとよいでしょう。

 

いかがだったでしょうか?今回は、わけあり不動産の種類や共有持分について解説してきました。共有持分は、一般の第三者に売却することが難しく、買取業者に売却すると本来の価格よりもかなり安くなってしまいます。また、他の共有者とのトラブルにもなりかねないため、あまりおすすめできません。「他の共有者が買い取る」または、「不動産全体を売却する」といった方法を検討してみてはいかがでしょうか?

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