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不動産を相続するとどのくらい税金がかかる?

公開日:2020/01/01  最終更新日:2019/12/23


総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査(概数集計)」によると、東京都内の空き家は81万戸で空き家率が10.6%という状況になります。この中には居住者死亡等により相続したものの、相続人が多数いるため売却等の手続が進んでいないものもあると考えられます。今回はこのような物件に課せられる税金についてみていきましょう。

相続した不動産を持ち続けることによる税金

相続の基本的なスキームとして、例えば親が1人で住んでいた住宅があり、その親が亡くなり子どもは2人いるといった場合には、遺言がない限り法定相続分に応じて相続されます。この事例だと子どもがそれぞれ2分の1の割合で財産を引き継ぎます。

もちろん相続放棄という方法もあるので相続しないという選択もありますが、これは死亡後3か月以内に家庭裁判所に手続きをしなければならないので一般的には相続され、そして子ども2人で遺産分割する際にこの住宅の帰属を決めていくということとなります。

この遺産分割の話がまとまらない場合はそれぞれ2分1の持分をこの住宅に対して持っていることとなります。このように住宅に持分を持ち続けることにより永続的に所持することに伴う税金が発生します。

具体的には毎年の固定資産税と都市計画税が課せられることとなるのです。税率としては住宅であればそれぞれの税の課税台帳に登録されている価格に1.4%を掛けた金額が税額となります。そしてこの税金の債務は債務者の連帯債務となるので、自分の持分だけでなく相手方の持分も含めて支払う義務があります。

東京都の場合は共有者の筆頭者にまとめて納税通知を出していますが、自分のところに納税通知がこないからといって支払う義務がないということにはなりません。東京都に対しては子どものどちらかがまとめて支払って、あとは2人の間で求償してくださいということになるのです。

売却を考えた際に必要なこととは

このような住宅について、子どものどちらかが住むという形で遺産分割協議がまとまれば、売却など考えず持分を1人にまとめて単独所有で居住していくという選択がとられるでしょう。しかし、子どもが独立してそれぞれすでに住居があるといった場合には、だれも居住しない住宅となる可能性がでてきます。

もちろん所有したまま賃貸に出して、賃料を稼ぐということができれば所有し続けることがあるかもしれませんが、そうでない場合は空き家となってしまいます。それが東京都の統計数値で出てきていた81万戸の構成数となってくるのです。

このような場合には売却も一つの選択だと思われますが、その際の税金をみていきましょう。まず、そもそも遺産分割協議ができていない場合は共有持分売却ということになります。共有の場合はその住宅全部を使用する権利があるものの相手方も同じ権利を有するので利用調整という問題が生じますし、単独では当該住宅の所有権を売却できません

できるのは共有持分売却にとどまり2分の1の持分を売却するのみです。このような制限の多い権利を買う人は限られてくるので共有持分売却は売る側としては不利となるケースが多いです。このような共有持分売却の弱点を考えると、どちらかに所有権を確定させたうえで売却する方が合理的といえます。その上で、売却時にどのような税金が課せられるのかを見ていきましょう。

売却の際には税金の節税は可能なのか

まず基本的な税制からです。不動産譲渡所得という税金となります。不動産譲渡所得というのは売却益に課せられる税金という位置づけになるのです。

例えば3,000万円で買った物件を4,000万円で売却し、取得費用に100万円かかったという場合は900万円が課税対象となる金額ということになります。そして具体的な税額の出し方として、所有5年以内に売却する場合には復興所得税を除外して考えると所得税が30%、住民税が9%という税率とされています。5年を超えて売却する場合には所得税15%、住民税5%です。それぞれの税率を課税対象に掛けたものが税額となるのです。相続の場合は親が住んでいた期間と通算しますので後者の税率となるケースが多いと思われます。

さらに、相続の場合には空き家売却特例という制度があり一定の家屋であり、相続時から3年10か月以内に売却した場合には特別控除として上記の計算式にさらに-3,000万円というものが加わります。上記の事例だとこの数値が加われば売却益が0円以下となるので、結果として税金は課されないというものになります。このような税金上の優遇措置もあるので、共有となった家屋を売却するならばスピーディーに決めていかなければなりません。

 

不動産を相続すると共有となるケースがありますが、それでも売却する選択をするならば早急に一人に持分を集めて売却するのがよいといえます。このような方法により税金の特例制度を活用して節税を図り、お得な売却を行いましょう。

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