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相続した不動産の共同管理が大変な理由と解決策とは?

公開日:2020/02/01  最終更新日:2020/02/10

東京で土地や建物を相続した場合には、単独相続できれば問題ありませんが、場合によっては共同で相続するような形になることもあります。この場合、共同管理になることが多くなるでしょう。

共同管理にはメリットもありますが、さまざまな問題があることも否定できません。

各共有者は共有物の全部を利用できる

東京で不動産を相続した場合、共有管理になるとすれば、まず基本的な事を理解しておかなければいけません。

共有物に関しては法律上、各共有者は共有物の全部を利用することができるとされています。土地を利用する場合半分ずつの共有ならば半分しか利用することができないイメージがあるかもしれませんが、そのようなことはありません。法律上はいくら半分しか共有していない場合でも半分だけを使うこともできれば、半分以上の部分を利用することもできるとされているわけです。

例えば、不動産上に建物を建築することを予定していたとします。たまたま自分の所有しているところのみを使って建物を建築するならば特に問題は起こりえません。一方で「法律上各共有者は共有物の全部を利用することができること」の意味をそのまま解釈をすれば、相手の土地にはみ出して建物を建築しても問題ないわけです。

ただ、この場合は争いになる恐れがあります。自分が所有している土地にもう片方の人が勝手に建物を建築するとすればあまりいい気分はしません。これを解決するための考え方の根拠が、民法251条にあります。

民法251条では、共有物の変更や処分を行う場合、共有者全員の同意が必要とされています。つまり、いくら一人の人が自分の持ち分以外の部分を所有するとしても相手方の同意がなければ勝手に処分することはできないことが理解できるわけです。そのため、相手方の同意を得たうえで建物を建築するなどの手順を経ることが必要です。

過半数で決定することが可能になる

民法では、一つの物の上には一つの所有権しか存在しないことを前提にしています。その結果、共有する場合はそれぞれが共有物の全部を利用することができるとされていたわけです。ですが、この場合争いになるため相手方の同意を必要としました。

実は、それに加えて共有物の全部を利用する場合にはもう一つ理解しておかなければならない事柄があります。それは、共有物の管理をする場合、持ち分の過半数で決定することです。これはどのような場面で出てくるかといえば、処分や変更以外の行為、つまり管理行為をする場合です。

変更や処分に該当しない管理行為の代表的なものは、東京の不動産を第3者に貸す場合です。賃貸の場合は、そもそも人に土地を与えてしまう場面ではないため、処分に該当しません。また、土地の形をいじるわけではないため、変更にも該当しません。

この場合、共有者の過半数の持ち分を持っていなければ処分できないことになっています。つまり、半分の土地を所有している場合には、過半数とはいえないため勝手に土地を人に貸すことは不可能なことが理解できるわけです。

これに対して、60パーセントと40パーセントに土地が分かれていた場合、60パーセントの土地を所有する側は、相手の同意を得なくてもその土地を貸すことができることになります。この場合法律上は何ら問題がないため、争いが起きても勝つことができるでしょう。

共有管理で簡単な解決方法とは何か

東京の土地を共有管理する場合には、処分や変更を加える場面や処分や変更に当たらない賃貸の場面によって考え方が異なることが理解できました。ですがいずれも、法律上は解決にはなるものの相手方が納得しないこともあり得るでしょう。

例えば、いくら過半数を所有している共有者は共有物のすべてを利用することができて、それを第3者に対して勝手に貸し出すことが可能だとしても、過半数を所有していない共有者が納得していないことも考えられます。法律上は問題なくても、相続したもの同士の人間関係が複雑になることもあり得るでしょう。

もし、争いを避けたいのであれば、初めから共有持分売却をしてしまうのがよいです。共有持分売却とは、その不動産を共有者以外の誰かに売ってしまうことを意味しますので、売買が決定した後は自分たちで処分をすることができなくなります。

つまり、お金が入ってくると同時にそれ以上共有管理をしている者同士で争いが起きることはありません。結果的に、双方が納得できる解決方法の一つになりやすいでしょう。

ただ、共有持分売却をする場合には民法251条の「処分」に該当するため相手方の同意が必要になります。これは、過半数を所有していても持ち分の割合に関係なく処分をする以上は相手方の同意が必要になることがわかります。共有持分売却はお互いの同意が必要になるものの、間に弁護士などを挟めば確実に解決をすることが可能です。

 

東京で相続した不動産を相続人同士が共有管理する場合は、基本的に処分や変更するならば相手の同意を得なければいけません。一方で、処分や変更に当たらない場合、過半数の持分を所有している場合は相手の同意を必要としません。

もし民法にしたがっても当事者同士で争いが発生する場合には、共有持分売却をするのがよいでしょう。

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