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【離婚】共同名義の住宅ローンの残債があるときどうする?

公開日:2020/01/01  最終更新日:2019/12/23

厚生労働省の「平成30年人口動態統計(確定数)」によると全国の離婚件数が208,333件、東京都では22,706件という状況であり、全国の数の10%程度が東京都に集中している状況です。この中には、一戸建て住宅やマンションを購入する際に住宅ローンを組み、その債務内容として持分2分の1等の連帯債務としいる方もあります。

離婚の際の住宅の所有と住宅ローンの関係

まず離婚ということになると、夫婦の関係を解消するだけにとどまらずその築き上げてきた財産も整理するということになります。これを財産分与といいます。民法の規定によると結婚前の財産はそれぞれに帰属するので財産分与の対象となりませんが、結婚後に取得したものなどは財産分与の対象となるのです。

通常は結婚後に住宅を共同名義で購入し、住宅ローンを組むことになるでしょうから住宅そのものは財産分与の対象となるケースが多いといえます。では、2分の1等の持分で所持している場合にはどのように財産分与がされるかというと、その家にどちらかが住み続けるという場合には家を出ていく方が持分を相手方に譲渡した上で、その譲渡に伴う対価を受け取るということになります。そして共同名義を解消して単独所有とすることが考えられます。

では住宅ローンの権利関係はどうなるかというと、貸し出した金融機関とそれぞれ独立して契約しているので家の持分などに変更があったからといって直ちに法律関係が変更されるわけではありません。すなわち持分を手放したとしても住宅ローンの連帯債務は残っている状況であり、今後ローンを支払う相手方がその支払を怠った場合には全額を支払う義務を引き続き負っている状況にあります。もちろん、個別の交渉でこの法律関係を是正することも考えられますが、何もなければこの不安定な状況となるのです。

離婚の際に住宅の売却を考えてみると

このような不安定な地位に立たされ続けるのが嫌だということであれば、どちらかが住むのではなく売却してその売却代金を残債務の返済に充てるという方法が考えられます。そして残ったお金を財産分与という方法を採るのです。

この場合に注意が必要なのは2分の1等の持分をそれぞれ持ち共同名義としている場合には、各人単独ではそれぞれの共有持分売却しかできないということです。共有の場合は売却処分する場合には共有者全員の合意が必要なのですが、例えば片方は売却したい、もう片方が売却したくないという場合には物件全体の所有権を売却するということができないのです。

この場合には売却したい方が共有持分売却という方法を採らざるを得なくなります。しかし、共有持分売却といった場合には、売却したくない方と第三者が共有関係になるという複雑な権利関係になりますので、買い手が付きにくいというデメリットがあります。

結果的に共有持分売却の場合は売値が安くなる傾向にあります。また、そもそも売却を選択する場合は、残債と売却額の比較も必要となってきます。売却額の方が大きければ上記のような財産分与方法が考えられますが、残債の方が大きければ住宅ローンの貸し出し機関との関係では相変わらずローンが残るということになります。この場合にはどちらがローンを負担するのかという点も含めて財産分与を検討することになり、財産分与が複雑になります。

売却額より残債が大きかった場合の対応

では、財産分与が複雑となる売却額より残債が大きかった場合の対応方法についてみていきましょう。財産分与全体の話をすると話が大きくなりすぎるので住宅ローンの処理という点について検討してみます。

まず、売却した上で残債がある場合に片方がその家に住み続け、かつ、ローンも支払うというケースを考えてみましょう。この場合には住み続ける人が単独でローンを支払える形にもっていければ解決するといえます。この際に既存の住宅ローンの名義を連帯債務から単独債務にするという方法も考えられますが、交渉や手続きなどがややこしいという問題があります。

シンプルな解決方法としては住宅ローンを借り換えて単独のローンを組むという方法です。この場合にはあらたなローン貸付先を検討しなければならないことや、金利を固定とするか変動とするかといったことも考えなければなりませんが、1つ上げられるメリットとして残債務の期間が短く設定できればその分金利が低く抑えることができるという点です。

35年ローンと10年ローンとを比較すると後者の方が金利は安いのです。ただ、単独の場合には貸付限度額が低くなりますのでこの点は留意してください。その他のケースとして、家を出ていく方がローンを負担するというケースもありますが、これは相手方にローンを支払うモチベーションがなく不払いのリスクを自分も負うことになるので不適切な選択といえます。

 

東京都のように離婚者数が22,706件もある状況では、離婚の際の共同名義の物件の住宅ローンの処理というのは多数生じてくる状況といえます。幸いにも東京には住宅ローンを取り扱う金融機関も多数あることから、売却額より残債が大きい場合にはそれらの機関に相談してみましょう。

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