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正しく理解しよう【共有持分】と【区分所有】の違いとは?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/12/19


相続財産の遺産分割やご夫婦の離婚の際、不動産の名義変更や処分の必要性が出てきます。いざ東京で物件を売却する際に、共有持分や区分所有など見慣れない単語が出現し困惑する方も多いはずです。

ここでは東京にお住まいで不動産の売却処分を検討している方に共有持分と区分所有の意味や違い、共有持分売却についてを解説します。

まずは共有持分という単語の意味とその特徴を知ろう

共有持分とは複数の人間が1つの不動産を共同の名義で所有している場合において、その物件に対しての所有権のそれぞれの割合を指します。たとえば一戸建ての土地や家を夫婦で共有している場合を見てみると、大抵は夫と妻が均等、つまり2分の1ずつという割合が典型例です。

ただ口約束では共有持分は成り立たないため、あらかじめ登記所に登記しておく必要があります。登記は所有権を第三者に主張するものであり、土地および家をそれぞれどんな割合で共有するという届け出を提出することで成立します。

共有持分とセットで頻出する単語が、共有名義というワードです。共有名義は不動産の所有権を持っている人のことを指し、出資額によってその持分割合が決定します。たとえば6,000万円の住宅があるとして夫が4,000万円、妻が2,000万円出資しているのであればそれぞれ3分の2と3分の1という割合になるという訳です。

共有持分にはメリット・デメリットもあります。デメリットは共有者の承諾がないと売却できないこと、共有者の1人が他界した場合は相続対象となることに加えて贈与税の対象となることが挙げられます。前者は離婚の際の障壁に、後者の2つは遺産相続の際の手間となるため注意が必要です。反対にメリットは、住宅ローン控除と共有持分売却の際の特別控除を二重で受けられる点が挙げられます。

区分所有の意味とその特徴、分譲住宅での共有持分について

区分所有とは建物所有の1つの形態であり、1棟の建物まるごとではなく数個の部分に区分けして所有することです。たとえば分譲マンションであれば各部屋、事務所などであれば1フロアといったように縦や横、もしくはその両方の合計3つの区切り方があるのが特徴です。

区分所有が成立するには2つの条件があります。まずは建物の各部分が壁などで完全に遮断されていること、すなわち構造上の独立性が条件の1つです。ふすまや障子、間仕切りによる遮断では成立しません。次に他の部分から完全に独立して、用途を果たすことができるかどうかも条件となります。利用上の独立性と先述の構造上の独立性、2つが共存して初めて区分所有が成立するという仕組みです。

この条件を満たした物件を区分所有建物と呼び、分譲マンションやオフィスビルの他に商業店舗や倉庫もこの2つの条件を満たしていれば成立可能となります。区分所有建物の中でも、建物の独立した各部分については専有部分と呼びます。

一方エレベーターや廊下、階段といった区分所有者が共同で利用する箇所については共用部分と呼ばれ、所有者が共有する箇所です。建物の敷地も、同じく区分所有者の共有部分となります。

分譲マンションや事務所などの物件においては、この共用の部分が共有持分に該当するという訳です。なお区分所有建物において所有者は、専有部分の所有権と共用部分の共有持分、敷地の共有持分といった3つの権利を保有しているということも覚えておきましょう。

共有持分売却の際に関わってくる両者の違いについて

不動産売却において共有持分と区分共有をきちんと把握しておかなければならないケースは、東京に住む人にとっては分譲マンションの売却が一番多い事例でしょう。専有部分、つまり区分共有とはそれぞれの住人が暮らしている部屋や敷地のこと、共有持分は廊下や階段といった共用部分や本来専有部分となるものの、管理規約の定めによって共用となされている管理人室・集会室などが挙げられます。

区分所有者は専有部分に加えて、その敷地面積に応じた割合に等しい共用部分の共有持分も有しています。分譲マンションなど区分所有の物件の売却を行う上での共有持分と区分共有の違いは「変更と処分」です。

ここで言う変更とは不動産業界でのワードであり形状や性質を変えること、つまり物件のリフォームやリノベーションといった施工が挙げられます。同じく不動産業界での処分とは、物件の売却を意味するワードです。共有持分はどの箇所でも共有者全員の持分割合で所有しているものであり、共有持分売却の際には他の住民・所有者の承諾を得る必要があります。

しかし専有部分、つまり自室の売却に関しては他の住民の同意を得る必要はありません。たとえば103号室の部屋を売却する際、104号室の住人の同意を得ることなく勝手に売却して良いです。また共有持分売却と同様に専有部分のリフォームは許可を得る必要はないですが、階段や廊下などを勝手にリフォームや修理を行ってはいけません。

 

共有持分は一戸建ての場合はそれぞれの出資額、分譲マンションなどでは契約している専有面積でその割合が決定します。加えて共有持分売却を行うのであれば、同じ共有者の承諾・同意を得なければならない点もよく覚えておきましょう。

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