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離婚協議中に共有持分の売却は可能?メリットとデメリットを考えよう!

公開日:2021/10/15  最終更新日:2021/07/07


離婚に際して夫婦の共有不動産に関することで、トラブルに発展してしまっている人もいるのではないでしょうか。そんな時に共有持分だけでも売却できれば、この問題を解決できるかもしれません。しかし、共有持分を売却してもそのあとに注意しなければいけないことがあります。今回は、離婚協議中の共有持分の売却に関して詳しく解説しましょう。

離婚協議中に共有持分の売却は可能?

結論からいうと、離婚協議中であっても共有持分の売却は可能です。共有持分は不動産を共有名義にしたときに、各名義人がそれぞれ持っている所有権を指す言葉となっています。共有持分は自分のものに関しては、他共有者の同意がなくても売却可能です。

しかし、売却に際して注意点があります。それは「売却は住宅ローンを完済し抵当権を抹消していること」が条件になることです。これは抵当権が設定されている不動産は、売却できないことを意味しています。ここでの抵当権とは、お金を貸す代わりに返済しなかった場合には家を取り上げるという権利のことで、住宅ローンの完済と同時に抹消されるものです。

これは共有持分であっても、抵当権を抹消しなくては売却できません。しかし、売却が可能な場合もあります。実は「抵当権が共有持分ごとに設定されている」場合に限り任意売却が可能です。

抵当権には「連帯責務型」と「ペアローン型」の2種類があります。まず「連帯責務型」とはひとつの不動産に対して、住宅ローンの契約がひとつであり、不動産全体に抵当権がかけられるパターンです。

一方、「ペアローン型」はひとつの不動産を2つの住宅ローン契約で購入し、夫婦の共有持分に対して抵当権が設定されるパターンとなっています。つまり、共有持分ごとに抵当権があるペアローン型であれば、金融機関との交渉次第では住宅ローンの完済ができていなくても抵当権の抹消が可能になり、売却できるかもしれません。この方法を任意売却といいます。自分の場合この任意売却が可能かどうかは、専門の買い取り業者や任意売却の専門家に相談してみましょう。

離婚協議中に共有持分売却を行うメリット・デメリット

それでは、離婚協議中に共有持分の売却を行うメリットとデメリットをひとつずつ紹介しましょう。まずメリットは「家の所有権に関するトラブルから抜け出せること」が挙げられます。離婚協議中は、家の所有権に関してトラブルになることがあるでしょう。

「この家は欲しい」「いや、処分したい」など、双方の意見が対立して離婚協議が停滞してしまい、離婚成立まで1年以上かかることもあります。しかし、共有持分を売却してしまうと、そのような問題は強制的にいち早く解決できるでしょう。ただし基本的には財産分与は折半が原則なので、売却益については夫婦双方の納得できるように分割してください。

また、共有持分を売却すれば家の所有権問題については解決できますが、勝手に売却したことで配偶者の心象を悪くする可能性もあります。そのようなことを未然に防ぐためにも、家庭裁判所に離婚調停を申し立てることもひとつの手段です。調停員が進行してくれるため、当事者のみでの話し合いよりも離婚協議を冷静に進行できます。

その一方、離婚協議中の共有持分売却のデメリットとしては「売却価格が本来の価値から半分近く下がる」ことです。共有持分は不動産の所有権を表す言葉でした。そのため購入者側は共有持分のみを取得したとしても、不動産全体を自由に使用できません。そのため不動産の管理や処分に関しては、他共有者と話し合っておくことが必要です。

このような背景から共有持分の需要は低く、相場価格は本来の価値の半分程度まで下がることが一般的であることをおさえておきましょう。共有持分をできるだけ高値で売却したいのであれば、売却先として共有持分専門の買い取り業者に依頼することをおすすめします。

離婚協議中に共有持分売却を行う際の注意点とは?

離婚協議中に共有持分の売却を行う注意点を2点紹介します。まず1点目に「第三者に共有物分割請求を起こされる可能性がある」ことです。共有物分割請求とは、共有状態の解消を他共有者に求める権利を指します。共有持分を保有していれば誰でも請求可能で、ほかの共有者は請求を起こされれば、必ず共有状態解消のために話し合いを行わなくてはいけません。共有状態の解消法としては、以下の3つがあります。

まず、不動産そのものを持分割合に合わせて切り分ける「現物分割」、共有間で共有持分と金銭を交換する「代償分割」、不動産全体を売却して現金で分割する「換価分割」です。共有者同士で合意が取れなければ、裁判によって強制的に共有状態を解消します。

続いて2つ目の注意点は「家賃請求をされる恐れがある」ことです。共有持分が第三者にわたったときに、自分が共有不動産に住んでいると家賃を請求されることがあります。共有不動産に住居していない共有者は、居住者に対して持分割合に応じた家賃を請求できるのです。自分の家なのに家賃請求は納得できないといって無視していると、裁判に発展することもあるため注意しましょう。

 

今回は、離婚協議中の共有持分の売却に関することについて解説してきました。離婚協議中であっても、共有持分の売却は可能で所有権問題を早期に解決できますが、いくつかのデメリットや注意点があったようです。後々裁判などに発展することにならないように、今回紹介したことをしっかりと確認しておいてください。

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