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共有持分売却をするには?気を付けたいポイント

公開日:2020/12/15  最終更新日:2021/01/13


東京に夫婦や親族間で共有の不動産を取得しており、遺産相続や離婚で共有持分売却をすることになった場合、何に気をつけるべきかわからないという人も多いでしょう。共有名義の不動産売却では、所有権だけを購入してくれる人はまずいません。売買はほとんど親族間で行われるようですが、売却時には注意点があるので詳しく見ていきましょう。

みなし贈与税がかからないように価格を設定する

東京で取得している不動産の共有持分を親族間で売買する時に、とくにトラブルになりやすいのが売買価格の設定です。売る側は購入してくれる相手の負担をできる限り減らそうと、一般ではありえないような安い価格を設定してしまうことがあります。

しかし、常識の範囲を超えるほどの低価格での売買契約が親族間で成立してしまうと、相続税の脱税の温床となり、相続税そのものの意味がなくなってしまうでしょう。とくに、不動産の登記変更は簡単で、費用を支払うことなく財産を受けとれるため、贈与の対象となり、相続税よりも高い税金を払うことにもなりかねません。

そのようなことを防ぐため、親族間での低価格の不動産売買をしないように、市場価格と売買価格との差額分に対して、みなし贈与税がかかるのです。買い主を助けようと低価格で売却してしまうと、買った相手には多額の贈与税がのしかかってくるというケースが発生してしまいます。

親族間で共有持分売却をする場合は、市場価値をよくチェックしながら、みなし贈与税がかからないギリギリのラインの価格を設定することがポイントです。

また、あまりにも低価格で売ってしまうと、他の親族ともめてしまう可能性があります。「勝手に安い価格で売ってずるい」、「ひいきだ」などさまざまな批判が生まれてしまい、売却後トラブルになることも多いようです。そこで、売却する際には事前に親族間できちんと価格の共通認識を持っておくことも重要でしょう。

他の共有者全員に同意を得て、誰が対応窓口になるのかを決める

東京に所有する不動産の共有持分を親族間で売買する場合、その目的のほとんどは、所有権を1人にまとめるためです。つまり共有持分売買をすることで、今まで複数人によって分割されていた財産が1人の資産となります。そのため、売買前には必ず他の所有者全員の同意を得ておく必要があるでしょう。

仮に自分の共有持分だけを売却する時でも、他の共有者の同意は必要です。自分の財産だからといって勝手に売却してしまうと、後でトラブルになってしまう恐れがあります。そうならないためにも、手間がかかるかもしれませんが、売却する時は他の共有者の同意を得るようにしましょう。

また共有持分売却を行う場合、対応窓口は誰が担うのかということもあわせて決めておく必要があります。対応窓口とは、買い主や銀行に不動産会社や司法書士などと交渉する時に、交渉を行う人のことです。一般的には、不動産の持ち分が最も多い人が担うことが多いようです。複数の兄弟で不動産を共有している場合は、持ち分にばらつきがあることがほとんどなので問題ないでしょう。

しかし、夫婦の場合は持ち分が同じというケースが少なくありません。その場合は、夫婦間で売却をする際、どちらが窓口になるかを事前に話し合いで決めておくとよいですが、なかなか決まらないケースもあります。そうなった場合は、弁護士などと相談して決めるようにしましょう。

住宅ローンを組めるかをチェックする

親族間での共有持分売買を行う場合、住宅ローンを組めるかどうかチェックすることが重要です。結論からいってしまうと、ほとんどのケースで住宅ローンを組めるでしょう。しかし、親族間だから審査が甘くなることはありません。厳しくなるケースの方が多いので、注意が必要です。

親から子どもへと共有持分売却を行う場合は、子どもの年収や生活状況、勤務先、会社への勤続年数、保証人の有無など、さまざまな条件をクリアしなければなりません。親族間だからといって、売買代金を払わなかったり、相場とはかけ離れた金額で売却をしてしまったりした場合、贈与とみなされて高い税金を支払わなければならなくなるからです。トラブルを防ぐために銀行や金融機関は、本当に不動産売買の融資かどうかを見極める必要があり、審査が厳しくなるとされています。

では、銀行や金融機関がどのようなことを気にするかというと、住宅ローンを組む目的です。自分が住む家を購入する時の住宅ローンであれば、他のローンと比較しても金利は比較的低いでしょう。そのため、自分が住むと見せかけて賃貸にしようとしているのではないか、あるいは不動産と関係ないことに使うために融資を受けようとしているのではないかという懸念が出てきます。とくに、親族間での共有持分売却に対して住宅ローンを組むことには慎重になるのです。

 

東京に所有する不動産の共有持分売却をする時には、みなし贈与税がかからないようにギリギリの価格設定をするということが重要です。また、売却前に不動産共有者全員から同意を得ることも忘れてはいけません。他にも、売却する際には誰が対応窓口になるか決め、住宅ローンを組めるか事前にチェックしておけば安心です。これらのポイントを頭に入れておけば、後でトラブルに巻き込まれるリスクは低くなるでしょう。

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