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共有持分のアパートの家賃収入が見込めないそんなときどうする?

公開日:2020/04/15  最終更新日:2020/04/21

複数の相続人がアパートなどの集合住宅を相続した時、分割するよりもそのままの形でアパート経営を続けた方が経済的な利益が高いと判断されれば、全員の共有名義にすることがあります。ただ、結果的に当てが外れて、思うように家賃収入が得られないというケースも珍しくありません。

アパート経営は常に成功するとは限らない

東京のような都市部は若者人口が多いため、独身者向けや若いファミリー向けのアパート経営は比較的安定していると言われています。ただ、その傾向は同じ東京都内でも地域によって差があり、中には賃貸住宅の供給過剰によって入居者が思うように集まらず、家賃収入が想定したほど得られない地域もあります

このような場合、経営を改善させるための方策としては次の2つが考えられます。1つは、家賃の額を見直す、フリーレント制度を導入するなどの、ソフト面における対策を講じることです。そしてもう1つは、室内設備を更新したり、リノベーションを行って間取りやデザインを変更したりといった、ハード面の改善です。いずれも、物件の魅力をアップさせ、入居者に気に入ってもらうための工夫ということになります。

また、思い切って物件を売却してしまうという手立てもあります。これは経営改善策とは言えませんが、現在の経営状況が赤字であり、好転が見込めないのであれば、これ以上損失を増やさないための最終手段として検討されることになります。

これらの選択肢はいずれもアパート経営に関わる一般的な方策であり、共有名義であるか否かに関係なく有効です。ただ、実際に行動に移すとなると、物件全体を単独で所有している場合と、共有している場合とでは手続きが異なります。名義人同士の協議が必要になってくる場合が多いので注意が必要です。

経営改善策の実行には原則として過半数の同意が必要

アパートの家賃を改定したり、フリーレントのように一定期間無料にしたりする行為は、広い意味での管理行為に該当します。共有名義の集合住宅においてこれを行う場合は、全共有持分権者のうち、過半数の同意が必要だと定められています。一方、リフォームやリノベーションなどを行う場合、これが現状維持のための軽微な修繕等であれば単独で行うことができますが、大幅な変更を伴う時は改良行為に該当し、やはり過半数の同意が必要です。

いずれにしても、持分権者のうちの誰か1人が経営改善のための良いアイデアを思いついたとしても、過半数が賛成しないと実行に移すことはできないということになります。なお、ここで言う過半数とは、名義人の人数という意味ではなく、持分割合の過半数を意味します。

つまり、たとえば共有名義人が5人いたとして、その持分割合がすべて均等だとしたら、5人中3人の同意を得ることで過半数に達します。しかし5人のうち2人の持分割合が30%で、あとの3人がそれぞれ20%・10%・10%だったとしたら、最初の2人が同意すればそれだけで過半数という条件を満たすことになります。

このことから、経営改善策を実行するには、まずは話し合いによって同意を得る必要があります。しかし話がまとまらず、それでも単独で実行したい時は、他の名義人から持分割合を譲り受けて過半数を得るという手立てもあります。

単独で売却できる場合とできない場合がある

最終的な解決手段であるアパートの売却を行う時は、物件全体を売却する方法と、共有持分売却と呼ばれる方法の2種類があります。このうち前者は、いわゆる「売りアパート」として、不動産仲介業者などを通して買い手を探す形をとります。

東京は不動産の流動性が高い街なので、価格設定が適切であれば売却に成功する確率は比較的高いです。ただ、売却に当たっては名義人全員の同意が必要となります。仮に1人でも反対者がいると、実行できなくなるので注意が必要です。

一方、共有持分売却は名義人が自分の持分だけを売却するというやり方です。この場合は、他の名義人の同意の有無に関係なく、単独で行うことができます。売却先に関して特別な条件はなく、他の名義人に譲渡してもいいですし、第三者に売り渡すこともできます。

もし1人の名義人に他の名義人がすべての持分を譲り渡せば、その人は単独で自由に処分できるようになります。ただ、第三者に共有持分売却を行う場合は、他の名義人の意思は関係ないといっても、まったくの独断で話を進めるのは避けた方が賢明です。

アパートを共有しているというのは、いわば共同経営を行っているのと同じことですから、他の名義人にとっては見知らぬ者がいきなり経営陣に入ってくるのは不安です。同意を得られるかどうかはともかくとして、事前に話し合いの場を設けておくのがおすすめです。

 

アパート経営を続けるにせよ売却するにせよ、スムーズに事を運ぶには専門家のアドバイスを受けるのが得策です。特に共有持分売却はかなり特殊な不動産の流通形態となるため、買い手探しは簡単ではありません。しかし東京にはこうした売買にノウハウを持った専門業者がいるので、相談してみると良いでしょう。

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