共有不動産で共有者ができる保存・管理・変更について学ぼう

相続などで共有になった不動産はトラブルになりがちです。というのも共有者の一人が、他の共有者の意思を確認せずに変更行為などを行うことがあるからです。保存・管理・変更行為とはどのような行為を指すのか、トラブルを未然に防止するためしっかり理解しておきましょう。

勝手に共有持分売却しようとした場合に他の共有者は止められるのか

不動産を共有する場合に困るのが、持分を明確にできないことです。たとえば二人の相続人が土地と建物を別々に所有するときは、共有とは定義しません。あくまで土地と建物を二人で所有することをいいます。したがって、一方は居間を使用できるが駐車場は使用できないといった決まりは、別途契約しない限り主張できません。

民法によれば、各共有者は全部について持分の割合に応じて使用できると規定されており、共有者の一人が単独で居住していたとしても当然に立ち退きを求められません。では共有持分売却はどうかといえば、売却は可能です。持分権は各人が持つわけですから、当然の権利でしょう。

ただ持分を売却されると他の共有者は、買主である第三者との共有になり不都合です。単独居住していた一方が売却すれば、居住者が第三者に変わるとともに当然には立ち退きを要求できないので、より面倒なのは想像できます。

第三者との共有になったとき有効な手段が、共有持分を買うか売却することです。実現できれば単独所有となるので後の使用や処分が楽で、使い勝手が良くなります。

持分の売買契約で折り合いがつかないときは、不動産会社など買取業者に依頼するのも良い方法でしょう。専門業者は情報が豊富で、共有者同士ではまとまらない内容でもまとまる可能性が高いからです。相続による共有ならば代償分割で単独所有にする方法も選択肢の一つでしょう。

共有者が行う保存・管理・変更の範囲と合意の方法

共有者は持分の範囲で全部を使用できると規定されますが、単独で許される行為と共有者間で合意が必要な行為が存在します。共有者の一人が相談なく共有の建物を修繕することは、なんの問題もありません。皆のために有効な行為ですから当然でしょう。共有物の現状を保持する行為を保存といいます。

では一人が勝手に共有の土地建物すべてを売却することは許されるでしょうか。共有者は持分割合に応じて、土地建物すべてを使用できるものの売却はできません。それぞれが権利を持つのは持分であって、所有権ではないからです。

すべてを売却するには共有者全員の同意が必要で、この行為を変更といいます。この点、共有持分売却と混同しないように注意しましょう。その他、農地を勝手に宅地にしたりすべてに抵当権を設定したり、全員で決めた売却を解除するのも変更に当たります。

保存ではないが、変更とまではいえないのが管理行為です。たとえば土地建物を第三者に賃貸したり、賃貸契約を解除したりする場合が該当します。管理は、各共有者の持分価格の過半数で決定しなければなりません。

ここで注意したいのが、持分の過半数ではなく価格の過半数という点です。たとえば三人の共有者がおり、各持分が三分の一ずつの場合に二人が合意したからといって適法とはいえません。一人の持分価格が過半数を超えていれば一人だけで管理行為を決めることができるからです。

共有不動産の処分に困ったときは、東京など買取業者が便利

共有不動産は各共有者の意思を統一するのが難しく、管理や処分が面倒になりがちです。そのような場合に便利なのが、不動産会社を初めとする共有不動産買取業者でしょう。

買取業者は共有不動産を扱うノウハウを有するため、個人間の取り決めよりも共有持分売却後の手続きがスムーズに運びます。不動産は所有者を一人にしたほうが市場で売却する際に有利なため、すべての持分を取得するのが一般的です。

提示額は買取業者によって差が出るので、一括検索サイトなどを利用しながらしっかり検討した上で選ばなければなりません。その際に実際に利用した方の評価や業務実績などを加味することも大切です。どうしても地元で信頼が置ける業者が見つけられないときには、東京など全国に対応する業者があるので比較すると良いでしょう。

不動産の売却は法律が深く関連するため弁護士や税理士などとの連携があれば安心です。各士業とつながりを持った買取業者が多く存在するので、相談した経験がない方は士業との連携の観点から選択するのも重要でしょう。

首都圏および東京近郊に暮らしている方なら、東京には買取業者が多く存在しますので、急がずに信頼できる業者を探すべきです。どうしても共有持分売却は難しいとの先入観で、買い取ってもらえるなら早く処分したい気持ちになりがちですが、相場など情報収集を怠らずじっくりと構えましょう。

処分が難しい共有不動産は、共有者間で話しをまとめるよりも買取業者を利用するほうが効果的です。その際、取引実績や事業年数を参考にしたり、一括検索サイトや無料相談などを利用するとよりよい買取業者に出会えます。不動産売却は十分な比較検討が重要です。