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二次相続のために共有持分をスムーズに売却するには?

公開日:2020/02/15  最終更新日:2020/02/20

二次相続とは親御さんがなくなった後に、兄弟の誰かがさらに死亡したような場合です。法定相続人の数が雪だるま式に増加することがしばしばあります。

共有持分売却をスムーズに進行させるには法定相続人全員が納得できる方法を模索する必要があります。

二次相続では兄弟間で揉めることが多い理由

東京で家や土地などの不動産を二次相続した場合、共有持分売却などの処分方法を検討することになるでしょう。ここで二次相続の意味を確認しておくと、親のいずれかが無くなったあとに、さらに兄弟の一人が死亡したような事例のことを意味します。仮に配偶者の一方が既に死亡している場合、兄弟の一方と、甥や姪などが法定相続人に加わってくることになります。

東京所在の不動産について相続した事例では、東京から遠く離れた地方に在住していることも少なくないので、法定相続人同士の関係性が既に希薄になっている可能性があります。親族関係であっても被相続人の生前からすでに没交渉になっている場合、遺産を巡って権利を主張しあって揉めてしまうことは良くあります。

特に東京の不動産は、評価額が高額になるので、相続で取得した共有持分売却を図ることでも、相応の対価を得ることが出来ます。また被相続人の遺産で現金の割合が少なく、遺産の評価額全体に占める不動産の価格割合が大きい場合、遺産分割するべきめぼしい遺産が不動産だけという事例も少なくありません。

不動産が遺産の中で経済的価値が占める割合が高いと、土地などの名義人を誰が引き継ぐかが、遺産の主要な部分の帰属を決定付けることになります。そのうえ換価のためには不動産を売却するほか無いのが原則なので、よけいに兄弟などの間で諍いが先鋭化することがよくあります。

遺産分割協議や相続放棄を活用する方法

二次相続を契機に不動産が主要な遺産であった場合、誰かの単独名義にして売却するか、すべての共有持分売却を図ることが必要になります。共有状態のまま放置したり、一部の共有持分売却だけで済ませてしまうと不都合に遭遇するリスクが高くなるからです。

最終的に相続した不動産の売却を成功させるには何らかの方法で合意に達する必要があります。相続発生後に遺産の最終的処遇や帰属先を決定する話し合いのことを遺産分割協議と言います。

この協議の場には法定相続人全員が関与し、現金や不動産などの遺産を誰が引き継ぐのかを決定し合意に達する必要があります。そして最終的には書面の形にして、法定相続人全員の実印押印による署名押印(記名押印でも可能)して、相続登記などに持っていくことで初めて売却のための準備が整うことになります。

法定相続人同士が遠隔に居住しており、一人の相続人に処分を委ねることに同意している場合には他の法定相続人に相続放棄してもらうという方法もあります。相続放棄とは、被相続人が死亡したことを知ったときから三ヶ月以内に家庭裁判所で一切の相続を放棄する旨を申述することです。

相続財産に対して一切の権利義務を放棄することになりますが、遺産を引き継ぐことになる法定相続人以外をすべての方が相続放棄することで自動的に不動産の名義人も確定することになります。

代償分割や換価分割、分筆を活用した現物分割

遺産が多額に上るときは、代償分割という方法の選択肢に入ります。代償分割とは一部の相続人が多額の遺産を承継することになり、相続人間で不公平が発生した場合に一部の相続人にお金を支払うことで調整する方法です。

例えば兄弟2人が相続人で1,000万円の現金・3,000万円の評価額の土地がある場合を想定します。ひとりの兄弟が土地を、もう一人が土地を承継することにした場合、土地の評価額1,000万円について不均衡が生じます。そこで土地を引き継いだ法から代償金を支払うことで公平を図ります。

土地だけが遺産で、土地自体の所有に関心が無い場合は、換価分割という方法があります。この方法は遺産である不動産を売却して換価し、その代金を相続分に応じて分けるというのが一般的です。この場合は法定相続分に応じて相続登記し、全ての共有持分売却を行うことで所定の目的を達することが出来ます。

遺産の土地の立地条件などが良好で、ある程度の広さもある場合は、分筆して各土地を相続人がそれぞれ単独所有するという現物分割もありえます。現物分割のメリットはそれぞれの土地を自由に利用・処分することが可能なことです。

例えば東京なら賃貸物件を建築して、不動産賃貸収入を得るといった利用法も叶います。しかしあまり面積がない土地では、狭小すぎて利活用が困難になるので、適用が妥当なのは限られる傾向があります。

 

東京に所在する不動産を相続で取得して売却などを想定したときは、戦略的に行動することが必要です。特に二次相続のように法定相続人の数が増加するときは、納得できる落しどころを模索することが求められます。遺産分割協議のほか、換価分割で全ての共有持分売却など色々な解決のための選択肢があります。

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