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共有持分を無断で売却された時の対処とは?予防策もあわせて解説

公開日:2022/05/15  最終更新日:2022/05/31

予防策

共有不動産では、他の共有者の承諾がなくても、各共有者が自由に持ち分を売却することが可能です。また、売却されるだけではなく、持分の売買を交渉されたり、共有物分割請求を提起されたりなどのトラブルが起こる場合もあります。当記事では、持分を売却された際の対処法や、無断売却を防ぐための予防策について解説します。

共有持分を共有者に売却された場合どうなる?

不動産の共有持分は、個人に所有権があるため、自らの持分については個人の意思で自由に売却することができます。不動産買取業者やほかの第三者に無断で売却された場合、どのような不利益を被るのか、以下で解説します。

家賃請求をされてしまう

法律上、共有持分を少しでも保有している場合、共有不動産全体を利用することができます。しかし、他共有者に占有されてしまうとその権利を行使することができなくなってしまいます。そのため、占有されてしまった場合に共有持分所有者は占有者に対して、持分の割合に応じた家賃請求をすることが認められています。

具体的な賃料は、その不動産の現況や市場価値、また持分の割合に応じて差があるため、当事者間での合意によって決められます。そういった性質上、当事者間での話し合いによって決まるケースが少なく、裁判まで発展する場合がほとんどです。

持分の売買を交渉される

共有持分の買主が他共有者に対して、持分を売却や買取するよう交渉してくる可能性があります。ここでいう買主とは主に、不動産買取業者や投資家です。

共有持分をすべて買い取り、単独所有とすることで市場価格を上げたり、購入時の価格よりも高い値段で他共有者に売るだけでも利益を得ることができる、といったメリットがあるため、持分の売却交渉を持ち掛けてくる場合があります。

共有物分割請求を提起される

共有持分を購入した共有者であっても、元の共有者と同様の扱いとなるため、共有物分割請求を申し立てることが可能です。当事者間で分割方法がまとまらない場合に、裁判となるケースが多いです。

無断で売却された場合の対処法

ここまで、共有持分を無断で売却された場合に起こる不利益について解説しましたが、そういった場合に他共有者はそれぞれの場合に応じて、適切な対応をとる必要があります。具体的には、以下の手段になります。

買取業者と交渉して買い戻す

共有不動産の所有を継続したい場合、売却されてしまった共有持分を買い戻す必要があります。単独所有にすることで、家賃請求や共有物分割請求といったトラブルを防ぎ、その不動産を確実に維持できます。事前に市場価格をリサーチすることで、高値で売り付けられないようにしましょう。

自分の共有持分を売却

共有不動産を利用しておらず、その不動産自体が必要ない場合には、自らの共有持分を売却しましょう。共有持分の権利関係は複雑であり、トラブルに巻き込まれる可能性や、当事者間の話し合い、また居住する場合は家賃の支払いが必要になってしまいます。そういった面倒な問題のリスクを抱え続けるよりも、現金化した方が安心です。

共有物分割請求をされたら弁護士に相談

共有物分割請求にかかわる交渉や手続き関係には、法的な知識が求められるだけでなく、より大きな問題に発展してしまう可能性があります。そのため、訴訟を起こされた段階で速やかに弁護士に相談しましょう。

無断売却を防ぐための予防策

共有者や買取業者とのトラブルを未然に防ぐには、大きく分けて「共有不動産にしない」「単独所有にする」の2つの方法があります。

遺産分割協議時に共有にしない

被相続人が亡くなった際に、相続人(主に親族)全員での遺産分割協議によって、動産・不動産の相続方法が決定します。その遺産分割協議時に、自分や他の相続人がそれぞれの不動産を単独で買い取る、または対象の不動産を売却して金銭での分割を行うことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

共有物分割をする

遺産分割協議時に不動産を共有にしてしまった場合には、共有物分割をすることで共有状態を解消しましょう。具体的には、土地を分筆して分ける「現物分割」や、1人の相続人が他相続人に対して代償金を払い単独で所有権を取得する「代償分割」、また不動産などの現物そのものを換金してから分割する「換価分割」の3つの解消方法があります。

単独所有の状態にする

共有持分の所有者間で持分を移転することで、単独所有者を作り、共有状態を解消する方法です。すべての持分を買い取る、あるいは譲渡することで単独所有者を設ける選択肢があります。

しかし、買い取るための資金が不足している場合には1つ目の手段が成立しません。また、相場価格よりも大幅に低い金額での譲渡をしてしまった場合、贈与税が発生してしまう可能性があるため、注意しましょう。

自分の持分を放棄する

上記の方法と似ていますが、持分を放棄することで共有関係から抜けることができます。その場合、放棄した持分は他共有者に対して、均一に分配されます。また、放棄ではなく売却することも検討しましょう。売却先には、共有持分を専門に扱う買取業者への依頼がおすすめです。

 

不動産を相続する際には、親族同士での争いを避けるため、共有所有にしてしまう場合が多々あります。後々のトラブルを防ぐためにも、ご紹介したいずれかの方法で共有ではなく、分割するのがおすすめです。話し合いや分割方法で疑問や不安が生じた場合には、弁護士に相談して解決しましょう。

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