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節税の特例がある!?相続した不動産の売却のタイミングとは?

公開日:2019/12/01  最終更新日:2019/12/19


相続人が複数いた場合、遺産として残された不動産は共有で引き継ぐ形となります。そこで、遺産分割をするために物件の売却を選択することになる場合も多いでしょう。引き継ぐ人全員での考えを一つにして、まとめて売却するほうが高く売ることができます。相続税や節税の特例を生かすためには、どのタイミングで売却するのが良いのでしょうか。

相続した不動産が基礎控除額を超えなければ節税となる

東京へ進学し、そのまま就職して両親亡き後に兄弟で実家を受け継いだ、というケースは多いかもしれません。相続税では、居住地が東京だけでなく、どこであっても3,000万円+(法定相続人×600万円)という基礎控除が認められています。

兄弟二人で不動産を引き継いだ場合、その不動産価格が4,200万円以内であれば、相続税が課税されることはありません。このことから、一般家庭の水準で考えれば、不動産を引き継いだからといって必ず課税されるという訳ではないのです。

遺産を分割する人数が多ければ多いほど基礎控除額も上がり、その分節税にもなります。引き継いだ不動産を含めた財産が基礎控除額を超えない限り、税の申告も不要ですので覚えておきましょう。

生命保険金や退職手当金などについても法定相続人×500万円の控除が認められていますので、まずは遺産額がどのくらいになるのか、そのうち基礎控除額はどのくらいが適用されるのかをはっきりさせることが重要です。遺産を引き継ぐ人が全員で心を一つにして話を進めることが、節税に繋がる一番の近道とも言えるでしょう。

ただし、遺産分割は義務という訳ではありません。もし遺産についての話し合いが決裂した場合には、共有持分売却という手があることも知っておくとベストです。もし売却した場合、どんな課税の対象となるのでしょうか。

相続した不動産の売却で得た譲渡所得は課税される

遺産を現金化して分割する際に可能な諸費用の節約方法としてご紹介するのが、共有のままで売り払うというものです。具体的に説明すると、登記にかかる費用を抑えることができます。細々と節約をおすすめする理由は、引き継いだ不動産を売り払うと所得税や住民税が課税されることがあるためなのです。

不動産の売却では「不動産の売却価格(譲渡価格)」から「取得した時の価格」と「売却時にかかった経費」を差し引いた際にプラスになった場合、譲渡所得があると見なされて所得税や住民税の課税対象となります。東京と地方など別々の場所に住んでいたため、両親の残した実家の取得費がよく分からないという場合には、譲渡価格の5%を概算取得費とすることができます。

ここでもし差し引き額がプラスとならなければ、譲渡所得はないということですので、所得税と住民税の納税義務は発生しません。しかし、引き継いだ不動産の利便性が昔に比べて高くなっていて、売却価格が跳ね上がっていた場合には、所得税と住民税の課税対象額も上がりますので注意が必要です。

希望の価格で処分するためには、なるべく早めの行動が肝心でしょう。もし共有持分売却をする場合には、その道のプロに相談するのが早くて確実です。また、引き継いだ不動産において相続税が発生する人は、その不動産を売った場合に上記の税金が緩和されるシステムが整っています。その条件などについて説明していきましょう。

3年以内に相続不動産を譲渡すれば特例が適用され節税となる

譲渡所得の特例とは、譲渡価格から引かれる項目として挙げた取得価格・経費の他に相続税額も加えるというものです。控除額が上がることによって課税譲渡所得額が下がるため、所得税と住民税額を低く抑えることができます。

このように節税効果が高いと言われる譲渡所得の特例が適用されるのは、引き継いだ遺産を売却(譲渡)した日が、相続税の申告期限(10ヵ月)の翌日から3年以内である場合です。基礎控除により相続税の課税対象となっていないケースでは、この特例は適用されません。

特例により課税譲渡所得を下げることができたら、後はここにかかる税率にも違いがあることを知っておきましょう。所得税等の税率は、売却した不動産をどのくらいの期間所有していたかによります。その境目は5年です。

5年以下の所有であれば短期譲渡所得と見なされ、所得税率は30%、住民税率は9%となります。不動産の所有が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税率は15%、住民税率にいたっては5%とより低いものになるわけです。

注意したいのは、所有期間の開始がいつなのかという点です。所有期間の開始日とされるのは、遺産としての不動産を引き継いだ日ではなく、故人がその不動産を取得した日となります。そのため、東京と地方など離れた場所に居住していて実家を引き継いだというケースでは、実家の所有期間が5年以上である場合が多く、節税となる可能性が高いでしょう。

 

遺産として不動産を複数人で引き継いだ際には、共有持分売却も可能です。受け継いだ不動産を売るのであれば、遺産を引き継いでから10ヵ月後にやってくる相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡所得の特例が適用され、節税効果が得られるベストタイミングだと言えるでしょう。

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