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共有持分を売却する前にチェック!よくあるトラブル事例

公開日:2020/02/01  最終更新日:2020/02/10

共有持分とは、一つの土地に対して複数が土地を所有していることを意味しています。この場合、複数で管理するのが難しければ共有持分売却をするのも良いでしょう。ただ売却をする時には、様々なトラブルが起こることが考えられます。

では共有持分売却をするにあたり、どのようなトラブルが考えられるでしょうか。

売却をする場合にはほかの共有者の同意が必要になる

東京の土地を共有で相続したけども売却をする場合、トラブルになりやすい事例の一つとしては相手方の同意が得られない場面が考えられます。同意に関する根拠は、民法251条にあります。民法に251条に書かれている内容を簡単に説明すると、共有している土地を処分や変更する場合には、別の共有者の同意を得なければならないというものです。

ここで言う「処分」の代表的な行為が売却になります。つまり、共有者の一人が共有持分売却をしようと思っても、その土地を共有しているほかの人から同意を得なければ勝手に売却をすることができません。

これはごく当然のことで、自分が知らない間に自分の持っている土地を別の共有者が売却してしまったとすれば、大きな問題になることが簡単に予想できます。そこで、民法251条では、別の共有者の同意を条件として売却できるようにしたわけです。

もし、共有持分売却をする場合、ほかの共有者の同意を容易に得ることができれば問題ありません。ですが、なかなか同意してくれないようなこともあり得るでしょう。

例えば、売却したいと考えている側としては、その土地を利用するよりも売却してお金にした方がよいと考えているのに、ほかの共有者はその土地を利用しようと考え売却を避けたいと考えている場合です。

もし、ここで争いが起こる場合には、弁護士など間に入れて相談するのが一番になります。東京の弁護士の中には、相続問題の解決に関して得意な人あるいは土地の問題解決に関して得意な人がいます。

だれが主体となって売買契約をするのか

共有持分売却において問題になりえる二つ目のことは、誰が対応窓口として売却の対応をするかです。

東京で共有している土地を売る場合、無事にほかの共有者の同意を得たとします。この場合、売却は可能になりますが、手続きなどをしなければなりません。

最初の手順としては、不動産会社を見つけることからスタートします。不動産会社を見つけた後は、売買契約をどのように結ぶか考えなければいけません。契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約そして専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解した上で、どの契約を結ぶのが一番自分達にとってメリットがあるかを判断しなければいけません。

後は、不動産会社から定期的な報告を待つことになるでしょう。何か条件を付け加える場合や金額を変更する場合には、積極的に不動産会社に対して話を持ちかける必要があります。運よく買い手が見つかった場合は、契約の場に赴かなければいけません。移転登記をするために、司法書士との話し合いも大事になるでしょう。

これらのことを一人で行うのは、かなり時間がかかってしまいます。この場合、共有者全員で行うのか、それとも単独で行うのかを決めることが必要です。一人の人に任せるならば、お互いの意思疎通をしっかりしておく必要があります。この点を明確にすれば、大きな問題になることはないでしょう。

不動産を売った後に入るお金の分配方法

共有持分売却をした時には、お金が入ってくることになります。不動産会社と契約をして土地を売るための一連の流れは大事になりますが、その後の入ってくるお金をどのように分配するかも重要になります。この点が不明確な状態だと、金銭的な争いが生じ相続人同士でいがみ合いが続くことになるかもしれません。これを避けるためには、当事者の話し合いがとても重要になります。

基本的には、持分に基づいて金額を決めるのが一番でしょう。一般的に相続をする場合は、相続人が二人だとすればその土地を半分ずつに分けるはずです。持分が半分ずつになるとすれば、売って得たお金も半分ずつになることが理解できます。例えば、3,000万円で売ることができたとすれば、それぞれ1,500万円ずつが手に入ることになります。

ですが、必ずしも単純に解決しないことも多々あるでしょう。例えば、不動産会社と契約をして無事に物件を売ることができた場合でも、かなり手間がかかることも考えられます。その時の報酬を考えてお金を分けなければいけません。また、売るまでの間に建物の管理していた共有者がいるとすれば、その管理に対する費用がどれぐらいかかるのかも考慮しておく必要があります。

もちろん中には、細かい計算は面倒なので大体のお金がもらえればよいと考える人も多いでしょう。このように穏便に解決できれば問題はありませんが、万が一トラブルになりそうならば間に弁護士を入れるのも一つの方法です。

 

共有持分売却をする場合の問題の一つは、別の共有者の同意が必要になることです。同意を得られない場合には、第3者などを挟むことで解決が可能になります。

同意を無事に入れられた場合でも、だれが主体的に不動産会社を見つけるかなどの問題も考えられるでしょう。さらには、売った後のお金の分配のことも頭に入れておく必要があります。

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